Информ@tор.now

Рынок арендного жилья сегодня остается проблемой, о которой говорят все, но мало кто занимается ее решением. Законодательное регулирование отношений «арендодатель – арендатор» выглядит так, что, кто сильнее – тот и прав. Создание ОСМД, частных ЖЭКов тоже мало чем помогает в легализации полутеневой сферы деятельности арендодателей.
Когда в декабре прошлого года Алексей Кучеренко стал новым министром по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины, он первым делом обозначил ряд приоритетных для МинЖКХ вопросов: создание полноценных обществ совладельцев жилых домов, демонополизация рынка жилищно-коммунальных услуг, строительство социального жилья, обновление старого жилищного фонда, независимое и профессиональное регулирование тарифов.
Как магистр государственного управления, академик Украинской муниципальной академии и народный депутат Украины трех созывов, Алексей Кучеренко хорошо осведомлен о состоянии украинского рынка арендной недвижимости и согласен с нами, что вопрос давно просится на повестку дня Кабмина и Верховной Рады.

Алексей Юрьевич, достаточна ли, по вашему мнению, законодательная база в стране для регулирования такого сложного сегмента рынка, как арендное жилье?
На сегодняшний день вопрос аренды жилья регулируется как Конституцией Украины (Статья 47. Каждый имеет право на жилье. Государство создает условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду), так и Жилищным кодексом (Глава 6. Пользование жилыми помещениями в домах (квартирах) частного жилищного фонда). Однако в целом не хватает целого ряда как законодательных, так и нормативных актов. В частности, закона о прибыльных домах и т. п. Безусловно, учитывая важность такого сегмента рынка недвижимости, как аренда, мы понимаем, что нам уже нужно настигать нормативную базу. Почему? Стоимость квартир в некоторых районах Украины неоправданно завышенная, а в Киеве – тем более. Приобрести себе жилье может позволить далеко не каждый, даже если он имеет постоянную работу и стабильный заработок. Очевидно именно поэтому люди, которые приезжают работать в другой населенный пункт, не покупают квартиру, а арендуют ее. Такая ситуация создает целый рынок жилья, которое сдается в аренду и приносит немалые прибыли арендодателям, так как не нуждается в больших затратах. Поэтому это является аргументом, подтверждающим, что со временем этот рынок будет развиваться. Нужно лишь направить движение его развития из стихийного к цивилизованному. Ни для кого не секрет, что квартиры сдавали в аренду и во времена Советского Союза, сдают сейчас, и будут сдавать в будущем. То есть спрос на аренду квартир со временем лишь будет возрастать. Поэтому государству пришло время организовать этот процесс, вывести его из тени.
Считается ли предоставление в аренду квартир предпринимательской деятельностью?
Конечно. Если, например, посмотреть декларацию о доходах жены Президента, то она задекларировала свой доход от сдачи внаем 33 квартир, которые находятся в ее собственности. И это является показательным примером для всей Украины, как семья может иметь официальный доход, сдавая в аренду лишнюю недвижимость. Есть много примеров в разных городах, когда создается частное предприятие, которое обеспечивает людей, приезжающих на короткий срок в город, отдельными квартирами. И на сегодня его деятельность регулируется общими нормами Хозяйственного кодекса.
Есть ли у МинЖКХ свое видение развития законодательства в этой сфере?
Безусловно. На наш взгляд, во-первых, должна быть обязательная регистрация. Сегодня и арендодатели, и арендаторы не очень хотят регистрировать соглашения о найме жилья. Они считают, что для обеих сторон это будут дополнительные налоговые нагрузки, которые к тому же скажутся на ставке аренды. Но регистрация – это единственный путь хоть как-то защитить права в случае наступления непредусмотренных случаев.
Например, возьмем взрыв в Днепропетровске. Многие из тех, кто реально от него пострадал, не смогли даже доказать это юридически, поскольку у них не было договоров аренды. Они не получили ни компенсации за утраченные вещи, ни помощи.
В большинстве случаев арендодатель и арендатор договариваются устно. Но это влечет множество последствий, которые могут быть негативными как для одной, так и для другой стороны в случае мошенничества, а для государства – это неуплаченные налоги. Сегодня жители дома, в котором сдают внаем квартиры, также неспособны себя защитить в правовом поле. Например, в доме создано ОСМД (общество совладельцев многоквартирного дома), а один из владельцев не захотел становиться членом ОСМД и сдает свою квартиру в аренду. Если он там прописан один, а квартиру сдает 3-5 лицам, соответственно, есть различие в оплате коммунальных услуг. Если есть счетчики – хорошо, тогда понятно, что оплата идет за фактически потребленный объем услуг. А если нет? Эту разницу будут платить другие жители этого дома. И без зарегистрированного договора нет оснований даже обратиться в суд. Во-вторых, единоличное принятие решения в доме, который находится в коллективной собственности ОСМД или ЖСК, является нарушением прав большинства совладельцев этого дома, и здесь, по моему мнению, должны быть некоторые ограничения со стороны правления. А если арендатор не является добросовестным плательщиком, и из-за него ОСМД будет иметь нарастающий долг по коммунальным платежам? Как влиять на хозяина этой квартиры? Еще раз хотелось бы подчеркнуть, что многоквартирный дом – это живой организм, который должен функционировать слаженно, от этого зависит комфортное проживание в нем других людей.
Хорошо, а как разрешить этот вопрос сегодня на законных основаниях?
Судебная система может защитить права граждан, но нужны юридические основания. Вот некоторые основные моменты законодательного упрочения отношений, которые каждый должен знать. Если вы собираетесь арендовать жилое помещение, то должны знать, что это регулируется Гражданским кодексом Украины (ст. ст. 810-826). Так, в ст. 811 Гражданского кодекса Украины (ГК) четко указано, что договор аренды жилого помещения должен составляться в письменной форме. Представим себе, что вы арендовали квартиру у мужчины, который представился как владелец, не подписывая никаких бумаг, взял наперед деньги, отдал ключи от помещения и ушел. Через несколько дней пришли люди, которые тоже представились владельцами квартиры, и начали требовать, чтобы вы освободили их квартиру. Даже суд не поможет вам вернуть ваши деньги, уплаченные неизвестно кому, а права проживать в этой квартире вас лишат в судебном порядке. Такое происходит довольно часто. Поэтому при заключении договора аренды помещения следует требовать от арендодателя:
1) правоустанавливающий документ на помещение, которое является объектом аренды (свидетельство о праве собственности и т. п.);
2) документы, удостоверяющие личность человека, с которым вы заключаете договор.
Договор обязательно должен содержать такие условия: сроки и сумму арендных платежей, местоположение и признаки помещения, которое сдается в аренду, наличие других объектов, право пользования которыми переходит к нанимателю. Также должна быть указана периодичность внесения платежей и минимальный срок, в течение которого одна сторона должна предупредить другую в случае желания расторгнуть договор (ст. 821 ГК определяет, что если в договоре найма жилья срок его действия не указан, то он считается заключенным на 5 лет. А если одна из сторон желает расторгнуть договор до окончания его действия, то она должна письменно предупредить об этом другую сторону за 3 месяца). Еще желательно, чтобы в договоре был указан порядок изменения размера платы и предупреждение об этом другой стороны. Кроме того, должны быть изложены права и обязанности сторон, их ответственность. Например, согласно ст. 819 ГК осуществлять текущий ремонт должен арендатор, а капитальный – арендодатель, однако договором может быть установлено другое. Относительно ответственности сторон, то желательно было бы оговорить размер штрафов, которые сторона должна уплатить в случае невыполнения своих обязанностей, и сроки, в пределах которых она должна устранить следствия своих противоправных действий. Для договора аренды жилья не установлено обязательное нотариальное засвидетельствование, но, как указано в ч. 4 ст. 209 ГК, любое правомочие по требованию одной из сторон может быть засвидетельствовано нотариально. Такое засвидетельствование является гарантией законности договора и значительно уменьшает риск неправомерного обращения с вами другой стороной.
Рынок арендного жилья, безусловно, будет развиваться. Каким образом государство на практике может поучаствовать в этом процессе?
Я убежден, что у нас должны развиваться прибыльные дома. Они могут иметь разную форму – частные, муниципальные, – но одно целевое назначение. Квартиры в этих домах будут сдаваться исключительно в аренду. Для более обеспеченных семей с высшим социальным статусом – это частные доходные дома, для менее обеспеченных прообразом такого муниципального доходного дома может стать то социальное жилье, правила строительства которого в государстве определяются Законом «О социальном жилье». Такие дома будут строиться специально или переоборудоваться из существующего жилья под такой фонд.
Какова, по вашему мнению, роль ЖЭКов, домовых комитетов и пр. в вопросах аренды жилья?
Эти организации должны предоставлять услуги, и им нужно знать, кто несет ответственность. В любом случае формально – это владелец квартиры. Но должны также существовать некоторые страховые гарантии на случай того, если кто-то кого-то затопил, или, не приведи господь, взрыва или пожара. Надо иметь юридические основания для получения возмещения.
Плата за землю под арендованными помещениями. Кто и как должен ее осуществлять?
Если мы говорим о стимулировании развития этого сектора, то можно говорить о льготах или минимизации платы за землю в будущем для муниципальных прибыльных домов, социального жилья. Сегодня плату за землю осуществляет организация, на балансе которой находятся дома и придомовые территории. Относительно платы отдельного арендатора за аренду земли, то она невозможна, равно как и передача земельного участка под вашей квартирой в собственность или пользование, поскольку невозможно выделить конкретный участок и установить его границы на местности. Об этом говорится в письме Госкомзема Украины от 16.07.02 г. №14-21-11/3777: «передача части придомовой территории (земельного участка) в аренду или в собственность владельцу встроенного помещения многоквартирного жилого дома не предусмотрена законами Украины». Согласно ст. 42 Земельного кодекса Украины, выделение части земельного участка владельцам квартир и нежилых помещений в натуре и их отдельное отчуждение не допускается. Это подтверждает и пункт 4.4 Положения о порядке установления и упрочения границ придомовых территорий существующего жилищного фонда и предоставления в общее пользование или общую совместную собственность земельных участков для сооружения жилых домов, утвержденного приказом Госкомзема, Госкомжилкоммунхоза, Госкомгорстроя и ФГИ Украины от 05.04.96 г. № 31/30/53/396. А без установления и выноса в натуру границ земельного участка арендовать его невозможно. Это вытекает из требований статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» в редакции от 02.10.03 г. № 1211- ІV: «Неотъемлемой частью договора аренды земли является:
– план или схема земельного участка, который передается в аренду;
– кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (отягощений) в ее использовании и установленных земельных сервитутов;
– акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
– акт приема-передачи объекта аренды;
– проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренных этим законом».
Алексей Юрьевич, хотелось бы более подробно обсудить тему доходных домов как одного из вариантов развития рыка аренды.
Никто сегодня не мешает муниципалитетам создавать соответствующие программы и развивать сектор доходных домов, привлекать инвесторов. Такой опыт есть, и мы готовы рассказать и действительно стимулировать такие проекты, которые помогут людям получить жилье за доступную плату. Это даст возможность предложить определенным категориям людей жилье, или даже предоставлять субсидии на его оплату в доходных муниципальных домах. Такое жилье может стать решением жилищной проблемы в стране.
Это мировой опыт, и от него не надо отмахиваться. На данный момент есть три вида многоквартирных домов, которые различаются формой собственности и управления: частный доходный дом (частная форма собственности и управления, которое осуществляет владелец дома); кондоминиум (коллективная форма собственности и управления, которое осуществляет правление или управляющая компания); муниципальный арендный дом (государственная или муниципальная форма собственности, управляется коммунальными предприятиями).
Частный доходный дом (ЧДД) – это частная собственность домовладельца, где квартиры сдаются внаем по коммерческим ценам без права приватизации. Это коммерческое предприятие, которое приносит прибыль владельцам и налоги в бюджет. Такой бизнес распространен в крупных европейских городах. ЧДД – очень эффективный и доступный вид жилья, которое каждый может арендовать в своей ценовой категории. Житель только платит квартплату, а удерживает дом владелец. Такой способ проживания не ограничивает свободу передвижения – в любое время можно съехать. Кроме того, такое жилье является достаточно комфортным с высоким качеством обслуживания.
К недостаткам этого вида можно отнести жесткую регламентацию проживания в таком доме (нельзя без разрешения даже гвоздь в стенку забить) и тенденцию к увеличению арендной платы. Ныне в Европе цена аренды стандартной двухкомнатной квартиры в доходном доме колеблется в пределах 300-500 евро (в зависимости от страны), а это составляет от 25 до 30% средней заработной платы.
В негосударственном секторе жилья также существует аренда квартиры у владельца в кондоминиуме, но такой вид аренды не приобрел широкого распространения, потому что проще и дешевле нанять такую же квартиру в доходном доме. Муниципальный арендный дом принадлежит к категории социального жилья, которое также не предоставляется в собственность. Подчеркиваю, нигде в мире помощь неимущим слоям населения не предусматривает предоставления людям жилья в собственность путем дотаций на ее приобретение. Это противоречит и экономической, и социальной логике. Бедный человек не в состоянии эффективно удерживать собственность, управлять ею, защищать от преступных посягательств.
Количество жилья, которое находится в собственности жителей, приблизительно равняется количеству жилья в аренде (50:50).
Каковы пути вывода аренды жилья из полулегальной сферы в Украине?
Здесь мы должны говорить не только о фискальных методах, но и о заинтересованности участников этого ринка в легализации. В первую очередь речь идет о рисках. Застрахованным может быть лишь имущество, пользование которым легально. В планах МинЖКХ – постепенно перейти от вопросов жилищно-коммунального хозяйства к жилой политике в целом. Сегмент жилья, которое предоставляется в аренду, – это очень серьезный вопрос. И он присутствует в нашем новом законопроекте «Об основных принципах государственной жилой политики».
Надежда Зелинская, журнал «Недвижимость Ревю»

Июнь 11th, 2008 | Рубрика: Прямая речь, Статьи |  Версия для печати | Подписаться на комментарии | Оставить комментарии | Трекбек URL