Информ@tор.now

В связи с кризисом ликвидности, поразившим вслед за американским и европейские финансовые рынки, начала падать стоимость коммерческой и жилой недвижимости. Одновременно с этим выросла привлекательность для инвесторов сельскохозяйственных земельных участков. Но мораторий на продажу земли и отсутствие Земельного кадастра ежегодно приносят Украине убытки, исчисляемые миллиардами долларов.
Причины предстоящей смены приоритетов в кредитной политике финансовых учреждений в отношении недвижимости лежат на поверхности: кредитование жилой недвижимости с точки зрения ликвидности активов является гораздо более рискованным, нежели кредитование покупки земли сельскохозяйственного назначения. Ведь приобретение земельных активов, по сути, представляет собой инвестицию в аграрный бизнес, который, как и любой другой бизнес ориентирован на получение прибыли. Приобретение же жилья является ничем иным, как «проеданием» заемщиком еще незаработанных средств. Не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы понять, в каком из двух этих случаев риск невозвращения кредита выше.
Влиятельное английское издание Financial Times в связи с этим отметило окончание периода спада в европейском сельском хозяйстве. Последние несколько месяцев даже наметился рост, поскольку мировой спрос на продукты питания увеличился. В подтверждение тенденции европейские специалисты приводят данные по созданию нескольких фондов для покупки сельхозземель. В результате стоимость сельскохозяйственных участков земли по всему Европейскому союзу поднялась до рекордных отметок. Наибольшая активность приходится на Великобританию, где цены взлетели на 40% за прошлый год. Вполне вероятно, что в ближайшем будущем эта тенденция распространится и на Украину. Даже несмотря на то, что в нашей стране все еще действует мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения.
Впрочем, этот самый мораторий вполне может помешать Украине привлечь к себе дополнительную «зарубежную копейку». Ведь для того, чтобы «продать что-нибудь ненужное», нужно это самое «ненужное» иметь. Украинская же земля, похоже, нужна нашим политикам настолько, что постоянное продлевание моратория на ее продажу стало для них идеей-фикс. Мол, а вдруг мы разрешим продавать землю, а ее купит «неправильный покупатель»? Нет уж, лучше придержать земельку у себя или же скупить по дешевке уже распаеванные между рядовыми аграриями наделы. А уже после этого можно и мораторий отменить – дабы продать скупленное подороже. Такая вот, простая до гениальности, спекуляция. И, разумеется, вырученные от нее средства пойдут отнюдь на в закрома родины, а в карманы… Впрочем, не будем показывать пальцем, в чьи именно карманы пойдут эти средства.
Между тем дефицит сельскохозяйственных угодий в отдельных регионах мира уже стал еще одним фактором удорожания сельхозземель. Так, министерство сельского хозяйства КНР разработало специальную государственную программу, которая поощряет китайские компании покупать сельскохозяйственные земли за пределами Китая. Причем существует большая вероятность того, что подобные проекты будут финансироваться за счет кредитов, выданных государственными банками и инвестиционными фондами. Правда, в первую очередь китайские власти рекомендуют приобретать своим компаниям сельхозугодья в странах Африки и Латинской Америки. Однако и Восточная Европа в «земельных» планах Поднебесной занимает отнюдь не последнее место. А Украине вообще уделяется наиболее пристальное внимание по сравнению с прочими государствами региона. Но – мораторий.
Впрочем, мораторий – не единственная проблема Украины в плане привлечения иностранного капитала в развитие аграрного сектора. Не менее значительным сдерживающим фактором является отсутствие в нашей стране Земельного кадастра. Предложенный к рассмотрению Верховной Рады законопроект, регламентирующий его составление и ведение, даже при поверхностном анализе не выдерживает никакой критики – его авторы, по сути, предлагают превратить Земельный кадастр в хранилище бумажной документации, совершенно игнорируя составления электронных баз данных. Между тем, отсутствие единой системы учета земель привело к парадоксальной ситуации: даже Государственный комитет Украины по земельным ресурсам имеет лишь приблизительное представление о структуре собственности земли сельхозназначения. Что, в свою очередь, не позволяет вести полноценные переговоры об аренде сельскохозяйственных земель зарубежными компаниями.
А спрос на аренду украинских земель есть, и немалый. Еще в 2003 году Леонид Кучма во время своего визита в Триполи договорился с ливийскими властями о создании СП по выращиванию, хранению и транспортировке зерновых. Годом позже ливийская делегация побывала в Донецкой, Луганской, Житомирской, Полтавской и Винницкой областях, присматривая подходящие для этого угодья. Велись переговоры с и руководством Киевской области, которое пообещало всячески содействовать украино-ливийскому начинанию. Впрочем, на этом все тогда и закончилось – украинские землесобственники так и не смогли определиться с ценой своей земли и, соответственно, с размером арендной платы, который следовало предложить ливийцам.
Об этой истории вспомнили, когда в Ливию отправился новый президент Украины – Виктор Ющенко. Ливийские СМИ тогда в один голос заявили, что лед тронулся, и окончательная договоренность об аренде украинских сельскохозяйственных земель достигнута. Взамен Ливия пообещала Украине участие в своих строительных и газовых проектах. Думается, не нужно объяснять, какие выгоды это сулило украинской энергозависимой экономике. Однако в итоге наша страна наступила на те же грабли – отсутствие Земельного кадастра и невозможность расчета экономически обоснованного размера арендной ставки. Впрочем, ливийцы не оставляют надежд все же заполучить в аренду 100 тысяч гектар украинских сельскохозяйственных земель, обещанных им уже двумя украинскими Президентами.
Аргументация украинских политиков, регулярно продлевающих мораторий на продажу сельскохозяйственной земли и фактически саботирующих введение Земельного кадастра, проста до примитивизма: в случае появления в нашей стране полноценного земельного рынка, украинская земля будет скуплена иностранцами, аграрный сектор экономики перейдет под контроль зарубежных кампаний, а отечественные аграрии останутся не у дел. Однако при этом они умалчивают один очевидный факт: кому бы не принадлежала украинская земля, она всегда будет оставаться на украинской территории, ее собственники будут платить налоги в украинскую казну и зарплату украинским крестьянам. А рядовому потребителю сельхозпродукции абсолютно все равно, кем выращен покупаемый им хлеб – арабом, китайцем или же украинцем. Главное, чтобы продукт был качественным и недорогим.
Андрей Данилов, журнал «Недвижимость Ревю»

Июнь 4th, 2008 | Рубрика: Недвижимость, Статьи |  Версия для печати | Подписаться на комментарии | Оставить комментарии | Трекбек URL